Le principe : entretien courant au locataire, gros entretien au propriétaire
La loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire « l'entretien courant du logement » et les « menues réparations », dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce décret cite expressément, côté locataire, le dégorgement des gouttières et des descentes d'eaux pluviales — autrement dit leur nettoyage régulier.
Le démoussage complet d'une toiture, en revanche, dépasse largement l'entretien courant : c'est une opération de gros entretien qui conditionne la conservation même du bâtiment, nécessite un professionnel et un travail en hauteur. Elle incombe donc en principe au propriétaire, au même titre que le remplacement de tuiles ou la réfection de la couverture.
En pratique : qui paie quoi ?
La répartition la plus communément admise est la suivante :
- À la charge du locataire : le nettoyage des gouttières et descentes accessibles, l'enlèvement des feuilles et débris — l'entretien courant de ce qui est raisonnablement accessible.
- À la charge du propriétaire : le démoussage de la couverture, le traitement hydrofuge, le remplacement de tuiles, et plus largement tout ce qui touche à l'étanchéité et à la conservation du toit.
- Cas particulier : si la toiture s'est dégradée parce que le locataire a négligé un entretien qui lui incombait, la répartition peut être discutée — d'où l'intérêt de tout tracer par écrit.
Le bail peut-il mettre le démoussage à la charge du locataire ?
Pour une location d'habitation classique (loi de 1989), les clauses qui transfèrent au locataire des réparations autres que locatives sont réputées non écrites : un bail ne peut pas, en principe, mettre le démoussage complet du toit à sa charge. La situation diffère pour les baux commerciaux ou ruraux, où la répartition se négocie plus librement — vérifiez alors votre contrat.
Notre conseil de terrain : propriétaire ou locataire, signalez-vous mutuellement l'état de la toiture par écrit dès que la mousse s'installe. Un démoussage à 4,80 €/m² pris à temps évite des travaux de couverture dix fois plus coûteux — et bien des litiges.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il nettoyer les gouttières ?
Oui, en principe : le décret n° 87-712 de 1987 range le dégorgement des gouttières et descentes d'eaux pluviales dans les réparations locatives, tant qu'elles sont raisonnablement accessibles. Au-delà (toit haut, travail dangereux), l'intervention d'un professionnel mandaté par le propriétaire s'impose.
Le propriétaire peut-il refuser de démousser la toiture ?
Le propriétaire est tenu de délivrer et maintenir un logement décent et en bon état d'entretien. Si la mousse menace l'étanchéité, le locataire peut le signaler par écrit (courrier recommandé) et, en cas d'inaction, saisir la commission départementale de conciliation.
Qui paie le démoussage dans une copropriété ?
La toiture est une partie commune : le démoussage est voté en assemblée générale et réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes, comme les autres charges de conservation de l'immeuble.